不動産売却で知っておきたい査定方法①～原価法（積算価格）とは？～

原価法とは

不動産を売却するとき、多くの方がまず気になるのは「自分の家はいくらで売れるのか？」という点です。
不動産会社が査定で用いる代表的な手法は 原価法・取引事例比較法・収益還元法 の3つ。

その中のひとつ「原価法（げんかほう）」は、建物を「同じものを新築したらいくらかかるか（再調達原価）」を基準に計算し、そこから築年数や劣化の度合いを差し引いて価値を算出する方法です。

原価法で導き出された価格は「積算価格」とも呼ばれ、特に戸建住宅や取引事例が少ない不動産の査定でよく活用されます。

原価法の計算方法

原価法では、土地評価と建物評価をそれぞれ計算し、合算して総額を出します。

• 土地評価：土地の面積（坪数） × 実勢価格（周辺の取引相場）
• 建物評価：延床面積 × 再調達単価 − 原価修正（経年劣化など）

HEIBEI不動産の基準（木造ver.）

当社では、木造住宅について以下を目安にしています。

• 再調達単価：坪60万円前後
• 法定耐用年数：33年（居住用木造住宅の基準を採用）

簡易査定では30年で算出する場合もありますが、この基準をベースに建物の経過年数を考慮して現在価値を計算しています。

具体例：戸建住宅のケース

今回は、以下のスペックを持つ戸建住宅を例に計算してみます。

• 所在地：郊外の住宅地（一般的な相場エリア）
• 土地面積：40坪
• 建物構造：木造2階建て
• 延床面積：30坪
• 築年数：築22年

土地の評価

• 土地40坪 × 坪40万円（周辺実勢価格）＝ 1,600万円

☞ 土地の積算価格は 1,600万円 となります。

建物の評価

• 木造2階建て 延床30坪 × 坪60万円（再調達単価）＝ 1,800万円
• 築22年（耐用年数33年） → 残存価値 約1/3 → 600万円

☞ 建物の積算価格は 600万円 となります。

合算（総額）

• 土地1,600万円 ＋ 建物600万円 ＝ 2,200万円前後

☞ 同じ建物を新築する場合は 3,400万円前後 、築年数を考慮すると「現時点の積算価格」としては 2,200万円前後という基準ができる、というわけです。

メリット・デメリット

メリット

• 戸建住宅の「資産的価値」を把握しやすい
• 事例が少ないエリアや特殊物件でも評価できる
• 他の査定方法と比較する際の基準になりやすい

デメリット

• 実際の売買価格（市場価格）と乖離することもある（特に都市部）
• リフォーム・リノベーションによる価値上昇を反映しにくい
• エリア特性や間取り等の条件を反映しにくい
  
  
  

まとめ

原価法は「建物そのものの資産価値」を評価するうえで欠かせない手法です。
特に、戸建住宅や取引事例が少ない不動産（過大規模、特殊間取りなど）の査定では重宝されます。

ただし、実際の売却価格は市場の需要と供給で決まるため、他の査定法と組み合わせ、総合的に判断することが重要です。

☞ HEIBEI不動産では無料査定相談も承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください！