知って安心！宅建業者が売主の場合の「契約不適合責任」とは？

中古住宅の購入で多くの方が気にされるのが「雨漏り」や「シロアリ」の問題です。


築年数の経った物件では、経年劣化による不具合もあり得ます。
さらに、売主が相続で取得した物件では、過去の雨漏りや修繕履歴を把握していないこともあります。

シロアリや雨漏り、給排水管の故障は、修繕費が100万円を超えることも珍しくありません。
こうした「想定外の出費」を避けるために設けられている制度が「契約不適合責任」です。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買契約で引き渡された不動産が契約内容と異なる状態にある場合に、売主が負う法的責任です。

かつては「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正で「契約不適合責任」として整理されました。

買主は、引渡し後に不適合を発見した場合、次の請求を行うことができます。

・修補（修理を求める）
・代金減額
・損害賠償
・契約解除（重大な場合）

民法では、売主の責任期間は原則として1年間とされています。

つまり、引渡し後1年以内に、契約時に告知されていなかった雨漏りなどが発生した場合、売主は修補や損害賠償の責任を負います。

個人同士の売買では、「1年は長い」との理由から、実務上は3か月間などの短期設定が一般的です。
契約不適合免責（責任を負わない）とするケースも見られます。

宅建業者（業者売主）の場合

宅建業者が売主で、買主が一般消費者の場合は、民法よりも厳しい規定が課されます。
これは宅建業法第40条で、消費者保護の観点から定められているものです。

主な特徴は次のとおりです。

(1) 免責特約の禁止
「契約不適合責任を一切負わない」という特約は無効です。
業者売主は必ず一定期間、責任を負わなければなりません。

(2) 責任期間は2年以上
宅建業法では、引渡しから2年以上の期間を設けることが義務です。
契約書に「2年間」と明記されていれば有効ですが、「1年」「引渡時限り」と記載しても無効となります。

つまり、宅建業者が売主の場合、少なくとも2年間の契約不適合責任が付帯するということです。

雨漏りやシロアリのような問題は、すぐに表面化せず、季節をまたいで発見されることもあります。
春夏秋冬を2回経験することで多くの不具合が顕在化します。

宅建業法はそうした時間経過を見越して、買主を守るための仕組みを整えています。

契約書での一般的な記載例

実務上は、次のように明記されます。

買主は、本物件に契約不適合がある場合には、追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求等の契約不適合に関する請求を、売主に対してすることができる。ただし、本物件の引渡し後2年を経過したときはできないものとする。

このように期間と対象範囲を明確にしておけば、トラブル防止につながります。

まとめと実務のポイント

宅建業者が売主の物件は、個人売主と比べて契約不適合責任が強く保証されているため、一定の安心感があります。
中古住宅では、バルコニーの笠木や防水塗装、外壁、在来浴室のシロアリ被害、屋根材など、外回りだけでもチェックすべき箇所が多くあります。

こうしたリスクを正しく理解し、安心して取引するためには、制度の仕組みを知っておくことが重要です。

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