土地購入で注意したい「見えないリスク」とは？瑕疵の種類と対策を解説

瑕疵（かし）とは？

不動産における「瑕疵」とは、土地や建物に本来備わっているべき安全性や機能が欠けている状態を指します。
外からは分かりにくく、買主に不利益となる事実が含まれる点が特徴です。

契約時には見えなかった問題が後から発覚すると、損害賠償や契約解除に発展することもあります。
そのため土地購入では、価格や立地だけでなく「見えないリスク」にも注意することが大切です。

土地の状態に関するリスク

地中埋設物（ガラ）

土地の中にコンクリート片や廃材などが埋まっていることがあり、建築工事時に発見されると撤去費用が発生します。

軟弱地盤

過去に田んぼや沼地だった土地や、盛土・埋立によって造成された土地は、地盤沈下のリスクがあります。
見た目は整地されていても、地盤調査（スウェーデン式サウンディング試験など）を行うことで初めて問題が見えてくるケースもあります。

液状化の可能性

地震の際、液状化しやすい地盤では建物が傾いたり沈下する恐れがあります。
特に河川沿いや埋立地は注意が必要です。自治体のハザードマップを確認しておくと安心です。

権利や境界に関するリスク

境界未確定・越境問題

境界杭が見当たらない土地や、隣地の塀や建物が越境している場合、将来的な隣地トラブルにつながります。
購入前には確定測量図や境界確認書を確認しておきましょう。

私道の持分・通行権

前面道路が私道の場合、持分や通行承諾が不明確だと、配管埋設などの工事に支障が出ることがあります。このため、実務上は「通行掘削の覚書」を取得するのが一般的です。
将来のトラブルを避けるためにも、権利関係の確認は欠かせません。

過去の環境・心理的なリスク

土壌汚染

過去に工場や廃棄物処理場だった土地では、土壌汚染が残っている可能性があります。
土地の履歴を確認し、必要に応じて調査を検討しましょう。

事故物件

過去に事件や事故があった土地は、いわゆる心理的瑕疵とされます。
売主や仲介業者には告知義務がありますが、その範囲はケースによって異なります。
実際には、購入検討者自身で「大島てる」などの情報サイトを確認される方も少なくありません。

まとめ

土地のリスクは、見た目だけでは分からないものが多くあります。
しかし、測量図や権利関係の確認・土地履歴のチェック・ハザードマップの活用によって、事前に避けられるトラブルも少なくありません。

不動産購入は人生の大きな決断です。
価格や立地に加えて、「見えないリスク」に目を向けることが、安心して暮らせる土地選びにつながります。

「この土地で本当に大丈夫かな？」と思われたときは、ぜひお気軽にHEIBEI不動産へお問い合わせください。