【経験談】専任媒介と一般媒介の違いを徹底解説｜あま市・大治町・蟹江町・津島市・愛西市で不動産を売却する前に

はじめに：不動産の「媒介契約」は売却成功の分かれ道

不動産を売却するとき、どの会社に、どんな形で依頼するかによって結果は大きく変わります。
特に、「専任媒介」と「一般媒介」の違いを理解しておくことは、売却をスムーズに進める上で非常に重要です。

この記事では、私自身の実体験をもとに、専任媒介を選んだ理由とその結果を解説します！
あま市・大治町・蟹江町・津島市・愛西市などで不動産売却を検討している方の参考になれば幸いです。

私の不動産売却経験：名古屋市でのマンション売却

私は以前、親が相続した、名古屋市内の「定期借地権付きマンション」の売却を経験しました。
管理費・修繕積立金・借地料で毎月4万円以上かかる、少し売りにくい条件の物件でした。

当時は、まだHEIBEI不動産を立ち上げる前だったため、
前職の名古屋市内の営業担当に不動産会社を紹介してもらい「専任媒介契約」で依頼しました。

専任媒介を選んだ理由

1．情報の拡散力は1社で十分

不動産会社が売却を受けると、基本的には、「REINS（不動産流通機構）」に登録します。
REINSに掲載されれば、全国の不動産会社がその情報を閲覧でき、他社からの案内希望も入ります。

さらにSUUMOやアットホームなどのポータルサイトにも掲載されるため、購入検討者への周知も十分に可能です。
つまり、複数の会社に依頼しても、情報の届く範囲はほとんど変わりません。

むしろ大切なのは「情報量」ではなく「情報の質」です。
掲載写真の明るさや構図、PRコメントの文章力などが、反響を大きく左右します。

私はこの点をふまえ、1社に絞って依頼しました。

2．一般媒介は窓口が増えて管理が煩雑

一般媒介では複数社に同時依頼ができますが、その分、管理が煩雑になります。

当時、私は大阪に住んでおり、名古屋の物件を遠隔で管理していました。
もし3社と一般媒介を結んでいた場合、価格改定、商談報告、広告内容確認、連絡事項など、すべての会社に個別で連絡が必要です。
どの会社に何を伝えたかを整理するだけでも時間がかかります。

また、不動産会社は成功報酬制で、成約しなければ報酬は0円です。
営業担当としても、生活かかっているため、ど真剣です。
そのため、複数社が競合する一般媒介では、商談の優先順位や対応方針が、非常にデリケートになります。

このように売主としても、情報の重複や行き違いを防ぐための、管理負担が生じます。

3．情報の分散は販売力を下げる

これは売却ノウハウでもあるのですが、不動産売却においては、現場情報が販売力を決めます。

たとえば、

「どんなお客様層が多いか」
「内覧時の反応はどうだったか」
「周辺の商業施設や生活動線の印象」

といった現場感覚は、売主サイドが最もよく把握しています。

しかし、一般媒介のように複数の不動産会社へ依頼している場合、
こうした“売主サイドしか知りえない現場情報”を全社に正確に伝えるのは困難です。

結果として、情報が断片的になり、各社の販売方針や提案トークにばらつきが生まれます。

専任媒介なら、売主と担当者の間で情報を随時共有し、反応をもとに販売戦略を調整できます。
たとえば、反響状況を見ながら広告文を変更したり、掲載写真を差し替えたりするなど、戦略的な販売が可能です。

つまり、情報を一本化できる専任媒介の方が、実務的にも販売効率が高く、結果につながりやすい方法だと考えました。

4．専任媒介の方が、不動産会社の対応の優先順位が高くなる

不動産仲介は完全な成功報酬型のビジネスです。
どれだけ時間や費用をかけても、成約しなければ報酬は0円です。

一般媒介では、他社が買主を見つければ報酬が発生しません。
したがって、広告費をかけてまで販売活動を強化するインセンティブが薄くなります。

一方、専任媒介であれば、売主側の仲介手数料が確保できるため、担当者も優先的に販売活動を行います。
営業担当が複数案件を抱えている場合では、専任媒介の物件が優先に位置付けられるのが実情です。

私が売却した物件は「定期借地権付き」で、かつ販売価格も高くはなく、仲介手数料も大きくありませんでした。
そうした“売りにくい条件”の物件こそ、専任媒介にして担当者の熱量を一点集中させるべきだと考えました。
結果として、5か月ほど時間はかかりましたが、最初の希望価格で成約することができました。

結論：信頼できる会社との専任媒介が最適

不動産売却で失敗しないための優先順位は、次の通りです。

専任媒介（信頼できる会社） ＞ 一般媒介 ＞ 専任媒介（信頼できない会社）

専任媒介の力は「誰と組むか」で決まります。
担当者の力量・誠実さ、報告の密度、反響への対応速度、これらが売却の成果を左右します。

① 専任媒介（信頼できる会社）

最もおすすめできる選択肢です。
私自身、改めて不動産を売却するなら、まずこの形を選びます。

信頼できる会社に専任媒介を任せることで、情報が一元化され、戦略的な販売活動が可能になります。
売主と担当者が密に連携し、反響状況や内覧の反応をリアルタイムで共有できるため、販売の方向性を柔軟に調整できます。
また、担当者も「自社の専任案件」として優先度を高く設定し、広告投下や現地対応に積極的です。

実務的にも、販売スピード・報告頻度・責任範囲の明確さがすべて安定するため、売却を成功に導く最も効率的な契約形態といえます。
専任媒介の効果は「信頼できる会社」との組み合わせで最大化します。

② 一般媒介

一方で、「この人に任せたい」と思える営業担当や会社がまだ見つからない場合は、一般媒介も十分な選択肢です。

複数社に査定を依頼することで、

・自分の不動産の相場観がつかめる
・会社ごとの販売スタイルや担当者の力量を比較できる
・売却の選択肢を広く確認できる

という利点があります。

ただし、情報が分散するため、販売の統一感が保ちにくく、会社ごとの対応温度差も出やすくなります。
まずは一般媒介で各社の対応を見極め、信頼できる担当者が見つかった時点で専任媒介へ切り替えるという進め方も現実的です。

③ 専任媒介（信頼できない会社）

これは最も避けるべき選択です。

専任媒介は情報を一社に集約する契約形態です。
そのため、担当会社の対応が遅い、または誠実でない場合、他社からの反響を遮断する「囲い込み」が起こるリスクがあります。

実際、他社から資料請求や質問があっても、対応が遅れたことでチャンスを逃すケースは少なくありません。

「他社への資料提供は後回し」
「他社からの質問の回答は後回し」
「他社客への案内は断る」

といった対応が続けば、売却期間は不必要に長引きます。

不動産仲介は「スピード」と「誠実な連携」が命です。
レスポンスの早さ、他社との協調姿勢、そして売主・買主の意図をくみ取る力、これらはすべて担当者の資質です。

専任媒介は信頼できる相手にだけ任せるべき契約です。
逆に、信頼に欠ける会社と専任を結ぶことは、最も大きな機会損失につながる可能性があります。

まとめ

不動産売却を成功させるには、「誰に任せるか」が最も重要です。
複数社を比較し、対応の早さ・報告の丁寧さ・地域理解の深さを確認したうえで、信頼できる担当者と専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

私自身の経験からも、専任媒介で信頼できる会社と組むことで、納得のいく売却ができました。
これから売却を検討されている方は、まず信頼できる不動産会社を見つけることから始めてください。

あま市・大治町・蟹江町・津島市・愛西市で不動産売却をお考えの方へ

HEIBEI不動産では、地域に根ざした販売活動と、誠実な情報共有を何より大切にしています。
私たちは、単に物件を“売る”のではなく、売主様の立場で戦略を組み立て、最良の結果を一緒に描くパートナーとして伴走します。

専任媒介であっても一般媒介であっても、まずは正確な相場を知ることが第一歩です。
査定やご相談は無料で承っております。

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