土地価格の「一物四価」とは？不動産取引・相続で知っておきたい基礎知識

土地を売買するときや、相続・贈与、税金の計算をするときには必ず「土地の価格」が関わってきます。
しかし、ひとことで「土地の価格」といっても、実は一つではありません。

不動産業界では、同じ土地に複数の価格が存在することを「一物四価（いちぶつしか）」と呼びます。
つまり、同じ土地でも「4つの異なる価格」があり、それぞれの算定方法や役割が違うのです。

実勢価格

• 意味：市場で実際に取引される価格
• 特徴：国や自治体が決めるのではなく、需給バランスや土地の条件（駅距離・形状・接道条件など）で変動します。

☞「売り出し価格」も実勢価格をベースに、売主の希望や販売戦略が加味されます。

公示価格

• 意味：国土交通省が毎年3月に公表する土地価格の基準
• 特徴：不動産鑑定士の評価に基づき「標準地」の価格を1㎡単位で示します。
• 用途：土地取引の目安、公共事業の用地取得価格など。

☞こちらのサイトが見やすくておススメです！土地代データ

固定資産税路線価

• 意味：固定資産税や都市計画税を計算するための価格
• 特徴：市区町村が3年ごとに見直し、公示価格のおおむね70％前後が目安。
• 確認方法：毎年5〜6月に届く「課税明細書」で確認できます。
  
  

相続税路線価

• 意味：相続税や贈与税を計算するための価格
• 特徴：国税庁が毎年7月に発表し、道路ごとに1㎡単位で設定。
• 目安：公示価格のおおむね80％前後が目安。土地形状や角地か否かなどで補正が入ります。
  
  

※公示価格、固定資産税路線価、相続税路線価は、こちらのサイトからも確認できます。
全国地価マップ

一物四価の水準比較（目安）

まとめ：大切なのは「どの価格を使うか」

土地価格は「どれが正しいか」ではなく、目的に応じて使い分けるものです。
不動産取引や相続、税務で混乱しないためには、一物四価の意味と役割を理解しておくことが大切です。

とはいえ、実際の不動産売買においては、実勢価格の見極めが何よりも重要です。

不動産は定価がない商品であり、実勢価格には絶対的な基準が存在しません。
エリアの需給や物件条件によって大きく変動するため、正確に把握するには専門的な知識や最新の市場データが欠かせません。

土地の価格や売却・相続に関する具体的なご相談は、ぜひ HEIBEI不動産までお問い合わせください。