【相続税が発生する割合は！？】相続税の仕組みと不動産相続のポイントを解説！！

不動産の相続は、多くの方にとって一生に数回しか経験しない出来事です。
しかし、相続財産の中でも不動産は占める割合が大きく、評価方法や売却タイミングによって税負担が大きく変わることがあります。

今回は、相続税の基本から、不動産を相続するときの考え方、生前売却と相続後売却のメリット・デメリット、そして不動産の評価が「現金」とどう違うのかまで、わかりやすく解説いたします。

まず押さえたい「相続税」の仕組み

相続税は、遺産の総額から基礎控除額を差し引いた金額に課税されます。

▼基礎控除額

3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

相続人が2名なら 4,200万円まで非課税。
そのため、相続税が実際に発生する人は全体の8～10％程度とされています。

相続税は「一部の資産家に関係する税金」であるといわれる理由はここにあります。

不動産相続が難しいと言われる理由

相続財産が不動産中心の場合、以下のような問題が起こりやすくなります。

• 分けにくい（現金と違って分割が難しい）
• 固定資産税など維持費がかかる
• 空き家になると資産価値が下がる
• 相続税の納税資金を確保するために売却が必要になることがある

だからこそ、「生前に売るべきか」「相続後に売るべきか」という判断が非常に重要になります。

相続に際しての不動産の扱い方は大きく2つ

① 生前売却（相続前に売却して現金化）

●メリット

• 現金で残せるため、相続人の間で分割がしやすい
• 固定資産税や空き家管理が不要になる
• 居住用物件であれば、3,000万円特別控除が使える可能性がある
• 所有者本人の判断で売却を進められる

●デメリット

• 売却益に対して譲渡所得税が発生
• 売却後は相続財産が「現金」になり、100％評価で相続税がかかる
• 生前整理をどう捉えるかで家族間の温度差が出やすい

② 相続後に協議する

●メリット

• 不動産のまま相続することで、相続税評価を圧縮できることが多い
• 相続税の納税資金を確保する手段として使いやすい

●デメリット

• 固定資産税や管理の負担が発生
• 共有名義になると売却判断が遅くなる
• 居住用3,000万円控除が使えないケースが多い

不動産相続の相続税評価は「現金相続より低い」が基本

ここが非常に重要なポイントです。

■土地の相続税評価

土地は 路線価方式 or 倍率方式 で評価されます。

• 路線価は市場価格の80％前後
• 固定資産税評価額は市場価格の70％前後
  

▼例：50坪 × 坪20万円 ＝ 市場価格1,000万円

相続税評価は次のようになります。

• 路線価方式：800万円前後
• 倍率方式：770万円前後

→ 市場価格より評価が約2〜3割下がるケースが一般的です。

■建物の相続税評価

建物はシンプルです。

✔相続税評価額

固定資産税評価額（100％）

市場価格より低いことが多く、築年数が古いほど評価額は下がります。

▼例：市場価格300万円の中古住宅

• 固定資産税評価額：200万円
  → 相続税評価も 200万円

■土地＋建物の場合の総額

• 土地：800万円（相続税評価）
• 建物：200万円（固定資産税評価）

合計：1,000万円

市場価格：1,300万円
相続税評価：1,000万円
→ 約23％評価が圧縮される

不動産は「現金より評価が低い＝相続税が抑えられやすい」

生前売却すると現金化され、価値がそのまま100％で相続税の対象になります。

一方、不動産のまま相続すると、土地は6～8割、建物は固定資産税評価額となり、総額で2〜3割評価圧縮されることが多いのです。

まとめ：不動産相続は「評価・税務・家族状況」で最適解が変わる

• 不動産は相続税評価が低く、節税効果が大きい
• 生前売却は「分割しやすい・節税（3,000万控除）」というメリット
• 相続後売却は「評価圧縮による節税」というメリット
• お客様ごとにベストな方法は異なる

HEIBEI不動産では、「生前整理」「空き家対策」「相続後の売却」など、お客様の状況に合わせて最適なプランをご提案いたします。

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